Un modèle économique solide, des projections de rentabilité attractives et une structure financière transparente.
Le budget total du projet s'élève à 850 millions d'euros, financé par un montage combinant fonds propres, dette bancaire et investisseurs institutionnels.
La répartition budgétaire reflète l'ambition architecturale et la qualité des prestations prévues. Le poste construction, qui représente 47 % du budget, intègre les travaux de structure, les façades en pierre de Paris et la canopée en verre structurel.
Les 180 millions dédiés à la rénovation du patrimoine existant couvrent la mise aux normes sismiques, le traitement des fondations historiques et la restauration des éléments architecturaux classés.
Le budget marketing et commercialisation (45 M€) finance la stratégie de pré-commercialisation des lots, les relations avec les enseignes cibles et la campagne de communication internationale du projet.
Le chiffre d'affaires locatif annuel prévisionnel est estimé à 95 millions d'euros, reposant sur des baux commerciaux fermes de 9 à 12 ans avec les enseignes partenaires. Le loyer moyen s'établit à 1 450 €/m²/an, en ligne avec les références du marché pour les emplacements premium parisiens.
Prévision annuelle : 95 M€
La valeur vénale du site est estimée à 1,8 milliard d'euros à l'achèvement des travaux, soit une plus-value potentielle de plus de 100 % par rapport au coût de construction. Cette valorisation repose sur la qualité de l'actif, son emplacement et le niveau des revenus locatifs contractualisés.
Valorisation estimée : 1,8 Md€
Des revenus complémentaires sont générés par le parking souterrain (2 400 places), les espaces événementiels (location ponctuelle), la régie publicitaire intégrée et les services aux locataires (conciergerie, logistique). Ces revenus annexes représentent environ 12 millions d'euros annuels.
Revenus annexes : 12 M€/an
Le projet offre un profil de rendement attractif, combinant revenus locatifs stables et potentiel de plus-value significatif à moyen terme. Les projections financières ont été validées par le cabinet d'audit Ernst & Young.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Rendement locatif brut | 12,6 % |
| Rendement locatif net | 8,4 % |
| TRI projeté (10 ans) | 15,2 % |
| Multiple sur fonds propres | 2,4x |
| Horizon de rentabilité | 7 ans |
| Cash-on-cash return (année 1) | 6,8 % |
* Projections basées sur les hypothèses de taux d'occupation de 95 %, d'indexation des loyers à 2,5 %/an et de croissance du marché commercial parisien. Données indicatives, non contractuelles.
Le seuil de rentabilité est atteint à l'année 7, correspondant au remboursement intégral de la dette senior et à la génération d'un cash-flow libre positif supérieur à 40 millions d'euros par an.